政府支持层面调研的提问纲要

  1. 补助资金,政府给与补助的标准是什么,以什么样的方式给到公司?

  2. 发债方面,政府有没有什么支持;还债等情况会和所在区域的财政沟通吗,报专项债的额度是多少?

  3. 关于隐性债务的甄别,一共有多少债务可以纳入隐性债务,有没有国开行或者商业银行做债务置换,地方政府有没有隐性债务化解的文件或方法。

  4. 所在区域的情况,比如主导产业是什么,房价是多少,土地出让往年情况和今年计划,是否有土地流拍的情况,区域规划是什么,当地经济和财政情况如何?

  5. 当地政府对公司近三年的支持政策具体表现在哪些方面(包括但不限于资金支持、资产注入、股权划拨、财政补贴、制度性安排、税收优惠、代建回购安排等)?

  6. 公司在本区域城市发展中的职能定位和作用?

  7. 区域内的其他平台公司都有哪些,且各平台的分工和定位有什么不同?

  8. 当地什么层级的政府部门对公司进行管理,是否有考核指标,如果债务违约,领导的问责力度怎么样?

管理层面调研的提问纲要

  1. 公司历史沿革、股东情况、控股股东的行政级别、治理结构、管理体制和绩效考核方式。

  2. 公司目前主要管理层的情况、过往的履历和管理风格等。

  3. 公司目前各个业务板块的大致运营、在建情况,以及各业务板块在公司发展战略中的定位,未来各大业务板块的资本开支计划。

  4. 公司近年来较为重要的资产注入、划转、并购以及出让情况。

  5. 公司目前的经营思路、管理模式、经营体制及投融资决策体制。

  6. 如何评级自身经营管理中的优劣势和未来发展机会和潜力。

  7. 对于本地政府债务情况和化债的看法,对本地其他城投和公司自身转型的看法和计划,未来3-5年内公司的资产整合、发展定位和发展战略,地方政府层面有什么支持?

业务层面调研的提问纲要

土地一级开发业务

  1. 公司土地一级开发业务的展业范围,与区域内其他平台公司是否存在土地一级开发相关相关业务的职能重叠。

  2. 公司土地一级开发项目的业务模式、出让流程、出让金分成比例、应返还公司部分的资金流转方式及回款流程等。

  3. 公司目前拥有的、或经相关部门确认由公司负责开发的土地资源情况(包括但不限于土地规模、地理位置、是否办证、用途等方式),如该土地产权隶属于公司,请同时说明土地用于融资抵质押的情况。

  4. 公司目前的土地以及开发项目情况,包括但不限于每年土地开发面积、整治成本、资金需求、融资渠道、盈利模式等。

  5. 公司土地整治业务未来3-5年的项目规划,并预计公司届时的资金需求、融资渠道以及土地整治完成后项目款回收计划。

  6. 政府及相关部门对于公司承接土地一级开发项目所给予的相应补贴政策或优惠政策,以及相应的补贴标准。

  7. 近年来区域内出让市场行情及区域发展规划对公司业务的影响。

  8. 在目前政策环境下,公司土地一级开发业务所采取的业务模式是否发生变化?如发生变化,则请详细介绍未来可能采用的业务模式。

  9. 公司土地一级开发项目的收益确认方式、资金流转程序及回款流程等。

  10. 近年来区域内出让市场行情及区域发展规划对公司业务的影响。

基础设施建设业务

  1. 公司基础设施业务的展业范围,与区域内其他平台公司在分工和定位上的区别。

  2. 公司基础设施建设业务的业务模式、盈利模式、资金流转程序及回款流程。

  3. 公司目前接的重大项目进行具体介绍,包括但不限于项目类型、业务模式、资金需求、未来投资计划及融资渠道等。

  4. 基础设施建设未来3-5年内的项目规划,以及公司届时的资金需求及融资渠道。

  5. 政府及相关部门对于公司承接基础设施建设项目所给予的相应补贴政策及优惠政策,以及相应的补贴标准。

  6. 区域内未来的发展规划以及该规划对公司该业务造成的影响。

保障性住房开发业务

  1. 公司保障性住房业务的展业范围,与区域内其他平台公司在分工和定位上的区别。

  2. 公司承接的保障性住房开发项目具体涵盖哪些形式?各自的业务模式及盈利模式?

  3. 公司保障性住房项目中用于安置的部分与商品房/商铺的配比,以及经营性房产的未来运营模式。

  4. 公司保障住房项目开发及建设过程中,自前期土地取得开始涉及到的各个环节的具体实施等流程及负责主体。

  5. 公司保障性住房项目中永固安置部分的安置对象、安置标准和结算模式。

  6. 公司目前承接的主要的保障性住房项目情况。

  7. 公司保障性住房业务未来3-5年内的项目开发计划,并预计公司届时的资金需求,融资渠道,以及项目建成后款项回收情况。

  8. 政府及相关部门对于公司承接保障性住房开发项目所给予的补贴政策或优惠政策,以及相应的补贴标准。

  9. 区域内保障性住房建设领域的发展规划及该规划对公司该业务可能造成的影响.

财务层面调研的提问纲要

  1. 公司财务管理制度、资金管理制度,包括但不限于预算管理、现金管理、投融资管理等。

  2. 公司对控股成员单位财务管理和资金管理的情况。

  3. 公司具体会计科目、财务结构及主要的财务指标控制标准,比如资产变现能力、流动性、负债率、存款周转率、应收账款周转率、营利性等。

  4. 公司目前融资情况或债务情况,未来比较集中的到期偿付情况介绍,以及未来融资计划。

  5. 公司有息债务结构情况,尤其是非标融资的占比,融资时间、金额和成本,目前公司银行贷款成本是多少、综合融资成本是多少。

  6. 公司在手的项目预期效益、计划资本支持对公司财务状况可能的影响。

  7. 公司目前对外担保情况,以及公司对外担保的风险控制制度和审核程序,公司是否存在对民营企业的担保,担保余额及比例情况,公司是否存在和区域内其他城投互保的现象。

  8. 公司目前的融资渠道有哪些,银企关系、银行授信的情况,以及未来拓展筹资渠道方面的具体计划。

  9. 公司目前资产抵押、质押情况以及其他公司资产受限的情况。

  10. 公益性资产的影里能力情况,是否产生现金流和从政府获得的补贴,准公益性资产得盈利能力情况,毛利率水平和政府补贴情况。

  11. 现金流方面,各类收入的资金回收情况,回收的资金是否转出?