12月28日,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布了公告,中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问。各大新闻网站和自媒体都做了相应分析,笔者身为房奴,也来凑个热闹。虽然作为房奴,我们不能改变什么,但是通过了解LPR的由来和笔者对不同购房者的贷款利率转换的粗略计算,大家至少不至于再一知半解而迷茫了。

LPR与MLF

LPR(loan prime rate),是贷款基础利率,也就是这个周末的主角,俗称驴皮肉。LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的,共有18家银行每月根据MLF等市场利率报出LPR,去掉最高值和最低之后形成的价格就是每月公布的LPR利率,LPR=MLF+银行平均加点,因此LPR的锚是MLF。

MLF是指中期借贷便利,属于央行的的货币政策工具之一,也称麻辣粉。MLF是央行向银行提供借款的参考利率,而LPR是银行向客户提供贷款时所产生的利率。MLF利率的上调或下调,一般会传导至LPR利率,并最终影响贷款利率。在新的LPR机制里,央行能更加直接有效地调控实际利率。

今年以来央行LPR的关键节点:

1.2019年年8月17日央行发布公告,决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,银行发放的新贷款(房贷除外)主要参考LPR,而不是原来的贷款基准利率。

2.2019年8月25日,央行发布房贷新政,自2019年10月8日起,商业银行新发放的房贷也要参考LPR(最近一个月相应期限的LPR)。

3.在2019年10月15日,人民银行举行2019年第三季度金融统计数据新闻发布会上,货币政策司司长孙国峰就表示,随着新增贷款运用LPR占比的不断提高以及将来存量贷款转换工作的推进,未来贷款基准利率的逐渐淡出应该是一个水到渠成的过程。

房贷利率转换要点

1.2020年1月1日起金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。由此可知,“贷款基准利率”将逐渐退出历史舞台。如果你希望拥有选择固定利率的权利,那么趁着2019年的最后几天把贷款办下来。

2.存量贷款转化时间: 2020年3月1日至2020年8月31日,在六个月内银行会和贷款人商量存量贷款合同条款变更的事宜,新合同利率以LPR为基准。

原贷款利率计算公式:贷款基准利率×(1+浮动比例)

新贷款利率计算公式:LPR利率+加点

存量房贷的加点是一刀切,是原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,因此存量房贷利率基准转换前后的实际贷款利率不变;如果12个月后LPR利率调整,你贷款利率会跟着变动,但加点的绝对值不变。有一个小细节,甲在3月份办理还是乙8月份办理,均参考2019年12月发布的相应期限LPR,但是第二年的时候甲同学参考3月份的LPR,乙同学参考8月份的LPR,逐渐会形成贷款利息绝对值的差异。

3.商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。这也意味着实际可以约定1年及以上(不建议),如果约定贷款到期日重定价,那么就相当于固定利率了。

4.本次政策给了贷款人有两个选择,由借款人和银行协商确定。

A. 转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;

B. 转换为固定利率。转换后利率水平等于原合同最近的执行利率水平;

要注意的是,定价基准只能转换一次,要慎重决定。 考虑到宏观面上仍存在降息空间,而低利率环境已成全球趋势。所以,一般情况下不推荐选择固定利率(仅供参考,不构成办理建议)。

已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换,也就是说如果贷款合同还剩一年到期,那可以不参与。

不同条件的购房者选择分析

贷款利率上浮的购房者

按照贷款基准利率上浮:4.9%上浮20%,4.9%×(1+20%)=5.88%,加点是98BP。

按照LPR利率(转换基准4.8%),则加点为108BP.

若LPR降低到4.6%,按照上浮计算4.6%×(1+20%)=5.52%,现在变成4.6%+108BP=5.68%,多了16BP。

极端情况,LPR为0,上浮后贷款利率依然为0,而加点法是1.08%。

若LPR升到5.5%,按照上浮计算5.5%×(1+20%)=6.60%,现在变成5.5%+108BP=6.58%,少了2BP。

如果上浮比例在60%以上,则LPR就算零利率,他们的房贷依然是3%以上。

对于原贷款利率上浮的购房者来说,新的加点法在降息周期会增加利息成本,而在加息周期某范围(如上浮20%为升至5.4%以上)会减少利息成本。

贷款利率为基准的购房者

按照贷款基准利率上浮:4.9%,4.9%×(1+0%)=4.9%,加点是0BP。

按照LPR利率(转换基准4.8%),则加点为10BP.

若LPR降低到4.6%,按照上浮计算4.6%×(1+0%)=4.6%,现在变成4.6%+10BP=4.70%,多了10BP。

极端情况,LPR为0,上浮后贷款利率依然为0,而加点法是0.1%。

若LPR升到5.5%,按照上浮计算5.5%×(1+0%)=5.50%,现在变成5.5%+10BP=5.6%,多了10BP。

对于原贷款利率基准的购房者来说,新的加点法在任何利息周期利息成本均增加一定基点。

贷款利率为下浮的购房者

按照贷款基准利率上浮:4.9%下浮10%,4.9%×(1-10%)=4.41%,加点是-49BP。

按照LPR利率(转换基准4.8%),则加点为-39BP.

若LPR降低到3.9%,按照上浮计算3.9%×(1-10%)=3.51%,现在变成3.9%-39BP=3.51%,两者持平。

极端情况,LPR为0,上浮后贷款利率依然为0,而加点法是负利率-0.39%。

若LPR升到5.5%,按照上浮计算5.5%×(1-10%)=4.95%,现在变成5.5%-39BP=5.11%,多了16BP。

之前7折房贷的购房者,现在就面临只要LPR<=4.6%,那么这部分人房贷利率直接会低于公积金的3.25%,这也算一个潜在的期待。

对于原贷款利率基准的购房者来说,新的加点法在降息周期到一定阶段(下浮10%的为降到3.9%以下),利息成本会减少一定基点;而在加息周期会增加利息成本,与利率上浮的购房者正好相反。

央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布的公告http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3951207/index.html,本文后附公告。中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问,具体问题详见链接http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3951210/index.html,本文后附问答。

中国人民银行公告〔2019〕第30号

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率(LPR)运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问

1、推进存量浮动利率贷款定价基准转换的主要考虑是什么?

答:2019年8月17日,人民银行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行发布了〔2019〕第30号公告,推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

2、存量浮动利率贷款定价基准转换的原则是什么?

答:一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。二是转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定,其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

3、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR?

答:自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整;加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值),在合同剩余期限内固定不变;转换时点利率水平保持不变;借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

4、除商业性个人住房贷款的其他存量贷款定价基准如何转换?

答:除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款,包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等,可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等,或转为固定利率。(完)