这两天,我的博客里,点击率最高的文章从《新型冠状病毒2019-nCoV相关信息汇总》 转移到了《存量浮动利率贷款挂钩LPR政策及利率转换解读》。这说明中国的抗疫工作取得了可喜的进展,人民群众开始为美好的未来做选择题了。

经过这段时间的讨论,朋友们应该都知道了 LPR 的含义以及本次房贷利率可选项的基本情况。但仍然有不少朋友对固定利率和LPR加点无法抉择。脑补假设很多情景,到底怎么选更划算。结果算来算去,可能一百万贷款一年差个几百一千块,上次五年期调了5个BP,也就是下降0.05%。一百万贷款利息下降500块,当然蚊子腿也是肉。而周围很多观点都坚定地说, LPR 未来趋势是下行,所以应该选择 LPR 加减点的浮动利率。LPR 在接下来一段时间大方向往下走没有太大的分歧,但仍然需要注意两个细节:

  • 今后几年的 LPR 下行不代表在整个房贷周期内一直下行或维持较低水平。

  • LPR 分为短期(一年期)和长期(五年期),短期内我们所言的LPR下行主要是一年期。

五年期 LPR 大幅下调的可能性很小,那就是房地产崩了。而如果一调下来,大家又一哄而上炒房,那么5年期 LPR 很快又会调回去。其实这也是利率市场化的初衷。因此,首先需要判断未来房贷周期内的房地产形势:

  • 房地产行业会保持大体稳定,那么两者差别不大。

  • 房地产行业崩盘,那么 LPR 会优于固定利率。

  • 房地产行业持续火爆,固定利率可能优于 LPR。

如果朋友最终选择了 LPR 利率,那么在今年3月-8月期间的什么时间窗口申请转换呢,即重定价日的选择。作为银行从业人员,根据以往的经验,三季度的资金利率通常会低一些,年末资金利率会高一些,因此可能更倾向于用三季度的某一天作为重定价日,也就是8月份。

本来我打算从数据维度进行论证,但发现前人已经做了专业探讨,因此可以参考阅读 《房贷LPR转换的第二道选择题 ——重定价日的选择》。最终的结论与经验基本吻合:

1.在同一个年度内,资金价格始终处于波动之中,这将最终影响到LPR;

2.下半年(除12月外)整体利率通常处于全年相对低位;

3.推测12月、1月受年末年初因素的影响,2月、3月受春节因素的影响,容易出现资金面紧张,较易出现一年中的利率高位。

因此,房贷一族在办理LPR转换时,选择重定价日应尽可能回避采用上述较易出现利率高位月度的LPR(当月1-19日作为重定价日采用的是上月LPR)。而三季度前后通常是一年中利率较低的时期,可以争取作为重定价日。从整体测算结果看,8月份似乎是最为有利的时间窗口。